Перепланировка квартиры и её тонкости

Когда речь заходит о необходимости проведения в квартире капитального ремонта, хозяева тут же вспоминают, что хотели бы внести в планировку некоторые изменения, которые сделали бы проживание более комфортным, а саму квартиру – более стильной. Однако планируемые изменения могут не только улучшить качество проживания, но привести к серьезным последствиям, а порой и стать причиной непоправимого ущерба для жителей соседних квартир. В данной статье будет рассматриваться вопрос о том, что можно и чего нельзя делать во время перепланировки, а также юридическая сторона вопроса, ведь после внесения изменений придется оформить новый технический паспорт на квартиру.

Итак, далеко не все владельцы квартир знакомы со строительными нормами и правилами, в соответствии с которыми возводился жилой дом, и поэтому не могут знать о том, к чему приведут изменения, которые они хотели бы провести в пределах принадлежащей им жилплощади. Мы приведем в качестве примеров наиболее распространенные приемы перепланировки, объединив их в «запрещенные» и «разрешенные». Начнем наш обзор с тех изменений квартирной планировки, которые законодательством запрещены:

Этого делать нельзя

• Нельзя нарушать прочность стен, которые являются несущими, а также подвергать несущие конструкции нагрузке, превышающей допустимую. То есть, нельзя полностью или частично демонтировать несущие стены, а также возводить тяжелые конструкции, размещать оборудование, имеющее значительный вес.  Подобные действия могут быть чреваты обрушением верхних этажей, что приводит к значительному ущербу, а также реальному риску для жизни или здоровья соседей. Несущие стены являются более толстыми, чем межкомнатные – это внешние стены, отделяющие квартиру от улицы, стены, разделяющие соседние квартиры и стены, отделяющие квартиру от лестничной клетки;
• Перепланировка квартиры не должна затрагивать общедомовые коммуникации. Нельзя переносить водяные стояки, газовые трубы, демонтировать или изменять вентиляционные каналы, перекрывать доступ к инженерному оборудованию (краны, вентили, пр.). Также запрещается без согласования увеличивать нагрузку на общедомовые инженерные сети, например, устраивать систему теплых полов, в которой энергоносителем служит вода из труб горячего водоснабжения, кроме того, запрещается вынос радиаторов отопления на территорию балкона или лоджии. Если нагрузка на системы теплоснабжения и горячего водоснабжения будет увеличена, это может привести к понижению температуры в трубах остальных квартир в доме;
• Есть также ограничения относительно объединения или наоборот, размежевания помещений. Так, нельзя объединять жилые и нежилые помещения или расширять площадь нежилого помещения за счет жилого, например, нельзя расширять узкий коридор за счет площади комнаты. При изменении конфигурации жилых помещений запрещается устраивать комнаты без естественного источника освещения (окон), а также без отопительных приборов (радиаторы отопления). Кроме того, площадь жилой комнаты не должна быть менее 8 м2. Изменения, сделанные по причине незнания этих правил, не представляют прямой опасности, однако не позволят узаконить перепланировку квартиры;
• Нельзя проводить перепланировку помещений таким образом, чтобы туалет или ванная располагалась над жилыми комнатами в квартире снизу (впрочем, это трудноосуществимо, поскольку водные стояки переносить тоже нельзя). Однако есть возможность расширить ванную или туалет за счет площади коридора, кладовки, прихожей.

Это не запрещается

Теперь поговорим о достаточно распространенных приемах перепланировки квартиры, которые законодательством не запрещаются (однако и эти изменения нуждаются в проведении согласования с контролирующими органами):

• Допускается частичный или полный демонтаж стен, которые не являются несущими, также разрешается возводить стены (простенки) там, где это проектом квартиры не было предусмотрено (в пределах ограничений, рассмотренных выше). Однако нельзя допускать превышения нагрузки на несущие стены нижних этажей;
• Можно объединить жилую комнату с балконом или лоджией, а чтобы обеспечить достаточное количество тепла, необходимо хорошо утеплить балкон и, возможно, установить там электрический радиатор;
• Допускается установка в ванной комнате джакузи, несмотря на то, что оборудование увеличивает нагрузку на несущие стены и плиты перекрытия (выполняется только с согласованием перепланировки квартиры). Также не возбраняется объединение (разделение) санузлов, расширение этих помещений за счет прилегающих площадей нежилого назначения (кладовая, коридор);
• Несмотря за запрет относительно инженерных коммуникаций, можно перенести газовые трубы (которые в «штатном» исполнении часто представляют собой существенный ущерб для дизайна), а также поменять трубы водоснабжения. Однако все это делается в рамках проекта специалистами компаний, имеющих соответствующие лицензии.

На ком лежит ответственность за проведение перепланировки

Это далеко не полный перечень того, что можно, и что нельзя делать в процессе перепланировки квартиры. Многие приемы, которые запрещаются использовать при внесении изменений в конфигурацию квартиры, сопряжены с риском частичного разрушения жилого дома. Некоторые изменения чреваты наложением штрафа, судебными разбирательствами с органами надзора, а также с соседями, которым, по незнанию, был причинен ущерб.

Следует знать, что, нанимая специалистов (квалифицированных или не очень) для выполнения работ, владелец квартиры сам несет ответственность за последствия проведенных работ. Нанятые мастера далеко не всегда располагают информацией о том, что делать разрешается, а что категорически запрещено, и поэтому не могут консультировать владельца квартиры относительно законности его планов.

Изготовление проекта и получение разрешения на перепланировку

Наиболее разумным решением со стороны хозяина недвижимости было бы снять с себя возможную ответственность. В первую очередь, необходимо узнать, в какой мере замыслы относительно перепланировки являются безопасными и законными, такую информацию можно получить в городском архитектурном бюро или же в частных проектных организациях, имеющих соответствующую лицензию. Идеальным вариантом был бы заказ изготовления проекта перепланировки в одной из подобных организаций.

После того, как проект готов, его необходимо согласовать и получить разрешение на проведение перепланировки, такое разрешение выдает архитектурное бюро городской администрации. Когда согласование перепланировки квартиры получено, нужно организовать выполнение работ в точном соответствии с утвержденным проектом, а затем изменения должны быть приняты жилищной комиссией (составлен акт приемки). В этом случае владелец жилья точно знает, насколько безопасны и законны проводимые им мероприятия, а возможная ответственность делится с органом, выдавшем разрешение.

Изготовление нового технического паспорта на квартиру

После того, как предприняты все шаги, направленные на то, чтобы узаконить перепланировку квартиры, необходимо внести изменения в технический паспорт. В противном случае расхождение между реальной планировкой и информацией, содержащейся в документах, сделает невозможным проведение операций с недвижимостью в дальнейшем. Квартиру нельзя будет продать, обменять, завещать, т.п. Для внесения изменений и изготовления нового технического паспорта необходимо обратиться в БТИ с документами, полученными на всех этапах проведения перепланировки (проект, согласование, акт приемки, пр.).